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业主交纳物业费义务之法律性质的认识误区

  物业费的性质,从业主的角度是基于区分所有建筑物共同团体利益所生,用于物业管理区域内物的管理以及人的管理的必要费用; 从物业服务提供者的角度是基于物业服务合同的约定,对共有部分进行的维护、管理以及环境卫生、公共秩序等活动向合同相对人收取的对价。业主基于对共有部分的共同所有权承担对共有部分的管理义务,根据《物权法》的规定业主对共有部分的管理可以采用自行管理方式也可以委托专业的物业服务企业进行管理,无论何种管理方式都会产生管理费用问题,需要由全体业主共同承担。

  实践中,在业主自行管理物业的情况下,由业主自治组织向业主收取有关费用,业主根据其专有部分面积的大小向业主自治组织履行共同管理的义务,支付物业费通常不会产生纠纷。而在聘请物业服务企业管理物业的情况下,物业服务企业跨过了业主自治组织这一重要环节,直接向业主收取该费用。这一做法造成了业主交纳物业费属于合同约定义务的认识误区,业主常以专有部分存在瑕疵、物业费定价不透明以及物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费 ,以此成为行使其合同履行抗辩权的方式,物业费收取难已经成为物业服务领域不容忽视的问题。

  法院在处理业主拒绝交纳物业费的纠纷时,判决业主向物业服务企业给付物业费的依据主要包括:其一,以业主违反合同义务为依据 ,认为业主交纳物业费属于合同约定义务,此判决理由为多数法院所采纳; 其二,以违反法定义务为依据 ,从部分法院的裁判结果中可知,即使没有签订物业服务合同,业主仍然需要支付相应的物业费; 其三,同时依据法律规定和双方合同约定进行判决 ,在签订了物业服务合同的情况下,法院认为即使物业服务提供者未适当履行义务,业主仍有交费义务。之所以存在上述认识差异,主要是由于在我国《民法总则》施行以前,业主自治组织的民事主体地位没有得到确认,业主委员会无法作为物业服务合同的一方当事人,物业服务企业无法向业主自治组织主张权利,因此在法院的引导下,物业服务企业只能向欠费业主提起诉讼,不仅增加了物业服务企业催缴物业费的成本,而且提升法院物业费纠纷的受案率,最终妨害的还是全体业主的正常生活。

  2017年10月1日起施行的《民法总则》确认了业主自治组织的民事主体地位,因此应重塑物业费的管领秩序、明确业主交纳物业费的法律性质以及物业服务企业债权请求权的对象。

 
 
 
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