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行业动态  
 
服务企业物业管理


一、政府有关的组织机构和部门

政府通过各部门对“物业管理”社区内的环保、绿化、装修、业主委员会的成立、卫生、治安等行使行政管理权,其中包括房地产行政主管机关、规划机关、居委会、防疫部门、公安机关等,在社区物业管理中作为法律主体与物业服务企业、业主产生一些法律关系。

二、物业管理所产生的纠纷分类

1、维修、养护类的纠纷。物业服务的范畴包括了对业主居住环境的共用部分维修的日常义务。但业主本身所居住的房屋的损坏维护费用是根据相应的原则进行承担。所以,在通常情况下,如果是业主房屋内需要有维修的地方,可通知物业,由物业公司安排人员进行修理,但费用由业主自行承担。在这里所出现的矛盾常常是因为开发商在交付房屋时所产生的一些历史遗留问题,且是多次维修都无法达到满意效果的问题,或者是因为在提供服务时由于服务态度、价格等特别容易引起相应的纠纷。

2、物业收费方面的纠纷。物业公司的权利就是在对小区进行物业有关管理及提供服务时收取合理的物业管理”费用。但是这样标准却常常是和业主委员产生纠纷的问题之所在。一般来说,经过物价部门拟定或是政府定价的费用不会产生争议,但仍有另一部分收费是由经营者,即物业公司自己拟定的,以业主接受为主,而这部分的收费就会成为纠纷的导火索。

3、损害赔偿类的纠纷。在物业服务企业和相关工作人员的管理过程中,有可能会有损害业主财产或是人身安全的事件发生,或是反过来由业主损害了物业公司的机械、设施等等。

4、物业的侵权类纠纷。业主在小区居住,享有建筑物公用的设施,如小区内的体育设施等等。物业服务企业接受业主的委托,对小区进行物业的管理,是以受托人的角度进行。基于建筑物及土地的运用、占有方式产生收益都是由业主所享有的,而由物业服务所产生的收益则归公司所享有,这方面特别可能出现物业的侵权纠纷。

三、化解“物业管理”纠纷的对策

1、对于物业服务企业来讲,要强化服务的意识。物业服务企业一定要构建起民主、平等的服务意识。业务是物业管理权的法定受用者,而企业并不当然有着物业管理权利,两者间的关系应该是服务、被服务的民事法律关系。只有充分认识了物业管理的法律关系才可由根本上提升物业服务公司整体的服务水平、质量,最大限度避免产生纠纷。同时,物业服务公司在签订合同时要细化有关的细则,这可为之后的服务提供有力的书面保障。在明确了相应的费用后就要严格执行、遵守,提升自己的服务质量及队伍的素质。在《物业管理条例》中,已明确规定价格要与服务标准符合。虽然当前的物业管理服务仍是软性行业,但服务质量的优劣要有一个统一的标准,并将标准量化、细化到不同的服务项目之中。此标准应该由物业服务公司提出,再由业主大会表决。物业公司与业主在签订合同时,都要将相应的标准拟定清楚,让纠纷出现时有据可查。而且物业服务企业还要加大防范的措施,充分对义务进行履行。例如在业主出现了车辆、财产被盗时的损害、赔偿问题。在物业管理合同中如果约定了保安费包括其车辆的保管等,那车辆出现了丢失问题物业服务公司有赔偿的义务及责任。而如果没有约定的,但有证据表明了是服务公司在管理上未能尽到责任的,造成业主财务损失过大的,物业服务公司是需要承担一定的赔偿责任。所以,对于物业服务公司来说,一定要采取积极的应对方案,配备好完整的防范设备和人员,最大限度充分提供安全的防范义务。

2、对于业主来说,需深化契约的意识,在签定合同时要谨慎。在履行合同的时候要遵守诚信的原则,在享受物业服务的同时,及时执行交费的义务,依法进行维权活动。物业管理服务的合同可以说是业主以及物业服务企业明确各自的权利义务的一个载体,更是双方发生纠纷时的衡量标准,也是法院在处理相关纠纷案时的根据。因为物业服务都是日常发生的、细化的、长期的和具有个体差异的。因此在签订合同的时候应当在参考物业合同范本基础上尽量对合同的内容进行细化。让业主、物业服务企业都有法可循、有章可依。在业主权益的维护中业主对发生纠纷就要加大和物业服务公司的沟通,尽量通过对话来协调、解决纠纷。同时,业主还要注意平时证据的收集、整理,避免在未来日后诉讼中的劣势地位。

3、主管机关要构建起健全的物业管理”服务行业标准。相关的行政主管部门要大胆借用国外西方发达国家的物业管理经验,摸索符合国际惯例并适合中国的物业管理方式,构建起专业化、规范化、国际化的管理新路。且引入具有评估和监测功能的第三方机构,提供对物业管理服务标准、分级收费评估等等服务。而在价格管理方面,相关部门根据不同等级的物业管理服务标准、不同资质档次的物业服务公司,科学审核不同层次的物业费收取标准。由第三方机构介入及相关部门的规范管理,确保服务的标准、物业收费等向社会透明、公开,方便物业管理服务市场的良性运作,让业主及物业服务公司都可以享受到平等的待遇。

4、国家方面也要有所作为,抓好物业管理”法律的完善和监督。加大并完善物业管理立法是形势所趋。我们国家选择专门进行物业管理立法方式是比较实际的。因为物业管理对象不只是住房、公共设施,同样也是涉及人员的管理;其在设立优良及和谐居住环境上,重视法的秩序价值。其管理物业已不单是在建筑物本身。在内容上有必要以法律法规形式明确物业管理服务及收费的参考性标准,转变原有物业管理费的包收制度,形成具有市场竞争力的收费方式。并且当物业管理法律法规出台以后,有关部门要加强对物业管理法律法规的宣传教育与监督实施。

 
 
 
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